Avaluació econòmica de sòl urbà i agrícola

A mesura que es desenvolupa la regulació legislativa del tema de la terra, també s'optimitza el procés de venda (compra) d'una parcel·la. En aquest sentit, la qüestió de quant costarà és cada vegada més actual. I en aquest cas, l'avaluació econòmica de la terra arriba al rescat.

Informació general

És difícil sobreestimar la importància d'una anàlisi exhaustiva dels recursos de la terra. Després de tot, l'avaluació econòmica és un factor clau en la conclusió d'un contracte. No importa quina serà la venda o lloguer, però el comprador i el venedor estan interessats a articular el preu més òptim per a cadascun d'ells. Per obtenir el millor resultat, el conegut es porta a terme amb documentació diferent i directament sobre el terreny. Després de tot, fins i tot en el cas d'una ubicació convenient, es pot contaminar la terra, tenir deficiències ocultes o un ús específic. Per tant, per a cada cas específic, es selecciona una determinada llista de mètodes i enfocaments d'anàlisi. Això us permet obtenir l'avaluació més objectiva del cost. Per evitar errors durant els càlculs, el programari és àmpliament utilitzat.

Què s'inclou?

Quan es realitza una avaluació monetària normativa de la terra, es considera el cost no només del lloc directament, sinó dels objectes immobiliaris que s'instal·len. Això també s'avalua sobre la base de la situació actual del mercat. L'avaluació econòmica del sòl a l'agricultura inclou tant la comptabilitat de la infraestructura disponible com el pla cadastral existent. D'aquesta manera, ja podeu calcular prèviament el que necessiteu per fer més, i el que ja està en l'estat preparat: acaba d'actuar. Després de tot, el benefici després de l'adquisició es pot realitzar durant un temps il·limitat. I aquesta és una important diferència de sòl d'altres actius amb una vida determinada. Per tant, es tenen en compte les perspectives, la diversitat del recurs natural, la proximitat, la quantitat de població, el que es col·locarà i la rendibilitat.

Especificitat a la Federació de Rússia

Quan es realitza una avaluació econòmica de la terra, cal concentrar-se en el paper especial de l'estat. Hauria de construir les bases legislatives per al seu ús posterior de manera que racionalitzi la protecció i l'ús del recurs, promou la fertilitat del sòl, treballi en la reproducció dels sòls i preservi les condicions de vida favorables per a les persones. Això és especialment important a les ciutats. A la pràctica, el mercat de la terra a la Federació de Rússia és bastant difícil d'avaluar objectivament a causa d'una sèrie de factors:

1. Legislació i marc normatiu inadequats.
2. El subdesenvolupament del mercat de terres a tot el país.
3. Els detalls d'un objecte concret.

En aquest cas, també és possible que el valor monetari normatiu de la terra es pugui trobar amb errors significatius. Aquest problema és especialment greu en condicions urbanes. Només cal obrir el diari, ja que es pot llegir sobre diverses maquinacions o manufactures situades al centre dels assentaments i agreujar la situació ecològica aquí. Tanmateix, els indicadors d'avaluació econòmica de la terra permeten obtenir la màxima eficiència de col·locar alguna cosa en un determinat territori.

Com es fa això?

Com es veu l'avaluació econòmica del sòl a l'agricultura o a la ciutat? El règim legal es defineix inicialment . Això implica el judici del propòsit previst, la forma de propietat i l'obtenció del permís d'ús. Vegem cada element per separat. Per tant, l'assignació de destinació és l'ordre, el límit i les condicions de funcionament del territori establertes per la llei i les regulacions, d'acord amb un propòsit específic dins d'una determinada categoria. Un total de set a la Federació de Rússia. Per formes de propietat: la terra pot estar en poder de l'estat, del municipi, de la persona privada, del col·lectiu i d'altres. Pel que fa a la resolució, hi ha tot un conjunt de restriccions. Així, per exemple, els ciutadans estrangers estan prohibits de transferir terrenys adjacents a les fronteres. El mateix passa amb algunes altres zones especials.

Qui és adequat?

L'avaluació econòmica de les terres agrícoles es pot dur a terme únicament per al lloc que es troba en circulació civil. El més popular en termes d'ús és el dret privat. Però aquesta no és l'única oportunitat en termes de propietat. No cal oblidar que hi ha un dret d'ús perpetu en el marc de la propietat municipal o estatal. En aquests casos, la terra pertany a les autoritats i autogovern i les empreses estatals federals. Una parcel·la amb aquest estat no es pot contribuir a la capital de les organitzacions comercials. Però es pot llogar. En aquests casos, es proporciona un ús limitat del temps en els termes del contracte finalitzat. En el mateix lloc, també es reconeixen els drets d'eliminació. La valoració econòmica del sòl urbà en aquests casos es busca mitjançant la capitalització dels ingressos que l'arrendador rebrà sobre la base de les activitats possibles en termes d'implementació i tenint en compte la seva ubicació.

Característiques de les terres estatals o municipals

Quan s'utilitzen en un habitatge d'arrendament, hi ha un punt específic: està prohibit modificar el propòsit previst. Però aquesta no és l'única condició. Quan valoreu les terres agrícoles o àrees industrials de la ciutat, heu de seguir aquestes restriccions:

1. Està prohibit utilitzar el lloc de manera que es produeixi un deteriorament de les condicions ambientals, una disminució de la fertilitat del sòl i la degradació de la terra.
2. No podeu realitzar activitats en un territori no destinat a aquest fi. Així, per exemple, no es poden construir edificis en terrenys agrícoles.
3. Està prohibit vendre i llogar.
4. Altres requisits, establerts per lleis federals, altres actes normatius i legals de la Federació de Rússia, subjectes de la Federació de Rússia i organismes locals d'autogovern.

Les autoritats emeten permisos adequats als documents pertinents. Al mateix temps, es tenen en compte els objectius principals de la valoració econòmica del sòl, que permeten decidir quant serà transferit. Per tant, per a l'agricultura, se'ls assigna quantitats nominals (en termes de beneficis), però l'extracció de petroli o minerals és una altra qüestió.

Tipus d'avaluació

Per comprendre més o menys quant costa un determinat lloc, s'utilitzen diferents enfocaments diferents. Mètodes generalitzadors de la valoració de la terra:

1. Enfocament cadastral. Aquesta definició del valor de totes les parcel·les dins dels límits d'una entitat administrativa-territorial (oblast, districte, ciutat, poble). En aquests casos, el valor de l'assignació es calcula mitjançant una eina de ràtios matemàtiques (és a dir, 100 acres s'estima en 10.000 rubles, llavors només es tracta de 100 rubles).
2. Una estimació única. Aquest enfocament s'utilitza per determinar el valor especial del mercat de la terra en el moment actual (és a dir, la data en què els experts independents donen una opinió sobre la seva visió, quant pagar per la trama).

Per obtenir el millor resultat, es fa mitjançant una combinació de tres mètodes: cost, comparació i ingressos. El valor obtingut es determina com a cost. Anem a parlar una mica sobre ells amb més detall.

Tres mètodes

Inicialment, anem a prestar atenció als rendibles. És més important per als negocis, ja que permet estimar el valor de la terra en funció de la quantitat d'ingressos que el comprador potencial vol rebre. El mètode rendible es basa en tres principis:

1. Expectatives.
2. Maximitzar l'ús eficaç.
3. Substitucions.

Com a regla general, els inversors i empresaris adquireixen terrenys per rebre ingressos monetaris o altres beneficis. Per tant, el mètode més rendible per a ells és el mètode d'ingressos. La comparació s'utilitza en aquells països on hi ha un mercat de terres desenvolupat, i el preu es determina en funció del cost d'altres llocs. L'enfocament de costos ofereix una valoració de la posició que no es pagarà més diners pel territori que es dedicarà a erigir totes les instal·lacions necessàries.

Conclusió

Independentment de si hi haurà una avaluació econòmica de sòl urbà o per a finalitats rurals, industrials o agrícoles, cal recordar que l'enfocament general d'aquest assumpte és un. I cal complir el protocol adoptat, de manera que la transacció posterior després de la valoració no es reconeixeria com a invàlida.